近日，砂石骨料网获悉，被视为中国最优秀的房地产企业——万科的债务危机也开始浮出水面。

2024年3月，万科由于其境内多只债券价格下滑、与贷款机构进行非标债务展期谈判、出售资产以削减债务等一系列情况，引起了市场热议，让人不免担忧万科是否存在“暴雷”危机。

根据万科发布的2023年三季报，万科总负债1.24万亿元，负债规模低于恒大和碧桂园。但也有相关数据表明，未来一年，万科将迎来偿债高峰。据不完全完全统计，万科在未来一年内所需的债务总额有可能超过445亿元，2024年或成为万科的“大考之年”。

今年两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹表示，对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组。

随着房地产市场下行，已有多家地产企业宣布暴雷，其中不乏国资持股的混合所有制房企。

2023年，混合所有制的远洋地产宣告债务违约；碧桂园无能力偿还4.7亿港币到期境外债务；恒大总负债高达2.4万亿。2024年2月，深圳特区建设旗下子公司华南城也发布公告称：不会支付当日到期的票据。

作为房地产的领军企业之一，万科能否成功化解债务危机，守住“地产最后一道防线”？

万科真实债务如何

未来一年对于万科而言，将是一个充满挑战的“关键年”。在这一年里万科将面临境内外债务的集中到期，迎来前所未有的偿债高峰。

Wind数据显示，截至3月14日，万科境内债券余额为640.16亿元，境外债务总额在25.95亿美元，如果按照最新汇率换算，合计国内外债务规模约826亿元。

仅2024年，万科就面临三笔境外债务的到期兑付。除了已经于3月11日到期并成功兑付的6.3亿美元中期票据外，还有两笔总金额约为57.5亿元债务即将到期。其中，一笔是2019年发行的6亿美元票据，票面利率为4.2%，到期日为6月7日；另一笔则是2021年发行的人民币票据，规模为14.45亿元，票面利率为3.45%，到期日为5月25日。

这使得2024年上半年，万科的债务压力尤为突出。与此同时，万科在国内的债务压力同样不容忽视。根据Wind数据，万科在未来一年内到期的国内债券余额高达251.05亿元，其中仅在2025年2月份，需兑付的金额便达到了51.49亿元。

倘若将非标债务和即将到期的94.07亿元供应链ABS产品也计算在内，万科在未来一年内所需偿还的债务总额有可能超过445亿元。对于任何一家企业而言，短期内面临如此庞大的偿债规模都是一项艰巨的挑战。

迎偿债高峰 万科“卖卖卖”

自2023年底以来，万科处置资产的动作频频。

2023年11月，据“戴德梁行资本市场”官微消息，广百股份购买了广州天河万科广场，交易总额达8.8亿元。

2023年12月，万科4.8亿出售其持有的悦榕庄酒店股权。

2024年1月末，万科向深圳国资投资平台深投控出售深圳高新投6.16%股权。

2024年2月初，万科又将上海七宝万科广场50%股权7折出售给领展，交易对价为23.84亿元。

据悉，万科正在积极筹划出售旗下长租公寓品牌泊寓的部分股权。

此外，万科销售步伐也在加快，仅在2024年头两个月，便已成功签订销售面积225.5万平方米的合同，累计销售金额高达334.7亿元。根据中指研究院，这两个数据分别位列2024年1-2月中国房地产企业第一名和第二名。

国资支持 万科债务压力依旧沉重

据了解，2017年，深铁集团在“宝万之争”中入主万科，从华润、恒大等10家企业手中收购了万科29.38%的股权，花费约664亿元，其中银行贷款445亿元。

根据数据显示，2020-2022年度及2023年1-9月，深铁集团的营业收入分别为208.28亿元、163.97亿元、239.76亿元和89.62亿元，净利润分别为111.02亿元、28.90亿元、8.66亿元、-5.77亿元，净利逐年降低，由盈转亏。

按3月22日万科A（000002.SZ）的收盘价9.26元/股计算，深铁集团所持万科股票的市值为300亿元，加上2017年至2022年累计获得的万科分红192亿元，深铁集团目前在万科身上亏损大约172亿元（银行贷款利息和2023年分红未计入）。

3月15日，万科公告，深铁集团于近日与中金印力消费REIT的管理人签署协议，深铁集团将认购不超过30%的份额。此次中金印力REIT估值为39.59亿元，这意味着，深铁集团认购金额预估可能在10亿元左右。

但这10亿在万科庞大的债务面前，也只是杯水车薪。

编辑：周若萱

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